השפעת הריבית והאינפלציה על שווקי הנדל"ן

עם הכניסה ל-2023 ניתן עדיין לחוות את גלי ההתייקרויות בכל העולם, כשאלו מובילים את הבנקים המרכזיים לעשות שימוש באחד מהכלים המוכרים – העלאת הריבית. העלאת הריבית, יחד עם אינפלציה גואה, מובילה כמובן להשפעות על שווקי הנדל"ן בכל העולם. 

כיום, כשכלכלות בעולם מתמודדות עם ספיחי משבר הקורונה, זאת תוך התמודדות מתמשכת עם ההשלכות הכלכליות הרחבות בשל המלחמה באוקראינה, שווקי הנדל"ן בכל העולם חווים חוסר ודאות מתמשך. 

חוסר הודאות בשווקי הנדל"ן, מדגיש עוד יותר את הצורך בהתנהלות חכמה וזהירה, כשחברות נדל"ן ויזמות בוחנות בעיניים מקצועיות וענייניות אספקטים הנוגעים לביקוש והיצע, את היתרון הקיים בגידור לאינפלציה של נכסי נדל"ן, כיצד ליישם בצורה נכונה ומאוזנת פיזור סיכונים ועוד. 

השקעה בנכס נדל"ן ריאלי

תנודות מעלה בריבית והאינפלציה בארה"ב ובכלכלות נוספות בעולם, מובילות חברות נדל"ן ויזמות, יחד עם משקיעים, לחפש אחר השקעות שאינן נשחקות תחת תנודות אלו, כשבנקודה זו הכדאיות להשקיע בנכס נדל"ן ריאלי, מהווה יתרון משמעותי לעומת נכסים אחרים. 

נכסי נדל"ן ריאליים, כשאלו כוללים נכסי מגורים או מסחר, יתפקדו לרוב כאפיקי השקעה מגודרי אינפלציה באופן מובנה, כשבסוגי נכסים אלו יוכלו המשקיעים ליהנות מדמי שכירות שוטפים. דמי שכירות המספקים למשקיעים רשת הגנה יעילה, זאת למול מקרים בהם השקעה בנכסים אחרים בהם קיימת שחיקה בתזרימי התשואה, כשזו תלויה תלות רבה מידי בתנודות הריבית והאינפלציה. 

למול העובדה כי דמי השכירות של נכסי נדל"ן ריאליים צמודים למדד (מותאמים לשינוי היחסי הקיים ברמת המחירים בין שתי נקודות זמן), הם בעצם מדביקים את קצב עליית האינפלציה, ובכך יכולים בעלי הנכסים לעדכן, תחת מועדים קצרים של שנה ופחות, את גובה דמי השכירות. 

בכל הנוגע לתחום השכירות לטווח קצר, אותן הצמדות למדד והדבקת קצת עליית האינפלציה, מאפשרים עדכון צמוד עוד יותר של דמי השכירות, כשבתקופות אלו, למשל, שוכר שנכנס ישלם דמי שכירות גבוהים יותר מהשוכר הקודם, כשתקופה קצרה לאחר מכן השוכר החדש (השלישי במספר) יידרש לתשלום דמי שכירות גבוהים מקודמו. 

מה עוד משפיע על שוק הנדל"ן בארה"ב ובעולם מלבד השפעות ריבית ואינפלציה?

לצד העובדה כי לריבית והאינפלציה השפעה על שווקי הנדל"ן בארה"ב, כשאלו מתפזרים גם לשווקי נדל"ן נוספים ברחבי העולם, ישנם מספר תהליכים פנימיים, שחלקם דמוגרפיים, המשפיעים גם הם על עולם הנדל"ן בארה"ב, כשגם אותם חשוב להכיר מקרוב.  

השוני המרכזי עליו מצביעים בארה"ב, נוגע לעובדה כי בעקבות משבר הקורונה, הואץ וייושם רעיון העבודה מהבית אצל לא מעט חברות אמריקאיות וחברות בינלאומיות, כשגם עובדים שהתבקשו עדיין לעבוד מהמשרד, עושים זאת בצורה היברידית, כשהם משלבים בין ימי עבודה בהם הם נמצאים במשרד, כשבימים אחרים הם עובדים מהבית. 

המעבר לעבודה מהבית באופן מלא או היברידי, הוביל להשפעה חסרת תקדים בכל הנוגע לרכישה של נדל"ן המיועד לחללי עבודה משרדיים, כשכיום רכישה של נכס כזה אינה כדאית. הירידה בביקוש לנדל"ן משרדי, זאת לצד אי חידוש של חוזי שכירות קיימים או צמצומם למינימום הנדרש, הובילה בעלי נכסים אלו לנסות ולבחון האם ניתן בכלל להמיר את אותם נכסים לנכסים שיוכלו לשמש למגורים, כשברור שלא בכל מקום הדבר אפשרי. 

למול ההאטה בכל הנוגע לנדל"ן משרדי, היצע הדירות הקיים אינו מספק למול כמות מבקשי הדירות בארה"ב. הדבר מוביל לכך שנכסים באזורים פרבריים הנחשבים לזולים יותר וכאלו הנהנים מהגירה חיובית, יהפכו לנכסים בהם הביקוש לשכירות יעלה על ההיצע, מה שיאפשר לבעלי הנכסים ליהנות מדמי שכירות קבועים וגבוהים.